부린이 법인으로 오피스텔 경매 낙찰 받고 명도 및 처리 과정 (진행중)

수원지방법원 본원에서 진행된 경매 물건으로 

작년 무실적 법인을 활용해서 경매 한 사이클 경험을 위한 투자로 다소 입찰금액이 높았네요...

차순위와의 차이가 많이나서 비싼 떡값이라 생각하면서 차순위 금액은 잊기로 했습니다. 

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법인 경매 낙찰후 진행 과정 기록

현재 개인 사업자 + 프리랜서 근로 소득으로 종합소득세 신고 대상자이며,

작년 부동산 투자를 위해 만들었던 법인 사업체는 2023년 무실적으로 마감을 했습니다. 

(법인으로 매출 발생이 0원...)

해당 무실적 법인으로 대출을 잘 받아야하는게 가장 우선이라 생각되네요.

([Family Life/생활정보] - 23년도 무실적 법인 법인세 기한후신고 하기 feat. 홈택스 셀프 신고)

23년도 무실적 법인 법인세 기한후신고 하기 feat. 홈택스 셀프 신고

 

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경매 당일 대출상담사님께서 물건에 대한 가대출 견적은

A 상담사 : 법인근저당 / 10300만원 / 5.2%

B 상담사 : 법인근저당 / 감정가 80%-소액보증금 / 5.4% / 중도상환수수료 6개월 1%
                  신탁 / 감정가 80%, 낙찰80% ~ 90%중 작은금액 / 5.6% / 중도상환수수료 1년 1%

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아직 매각허가결정이 나지 않아서 이후 진행 과정을 정리하는 중이며, 처리 결과에 대해선 포스팅 예정입니다. 

1. 매각허가결정 이후 법원 경매계에서 사건 열람 (명도를 위한 점유자 연락처 확인)
   - 사건 열람 (온라인 전자소송에서 확인 가능)
   - 점유자의 연락처 확인 컨텍 (연락처 남기기, 내용증명 발급, 찾아가기)
   - 당해세 체크
   
   
2. 법인 대출 상담 (법인근저당 or 신탁)
   - 매각허가결정 확정 이후 대출 실행 (대출실행일자는 명확하게)
   
   
3. 명도를 위한 임차인 연락
   - 녹음해 놓고, 대화 내용에 대해서 정리후 문자 전송
   - 배당을 받는 임차인은 배당기일 기점으로 이사 일정 협상 (명도확인서가 있어야 배당을 받음)
   
   
4. 오피스텔 관리인 관리비 및 부동산 상담
   
   
5. 대출 실행 및 잔금 납부
   - 법무사 통한 잔금 납부
   - 직접 납부후 셀프 등기 (법무사 비용 절약)
   - 명도중이라면 인도명령신청 (만일을 대비한 법적인 절차)
   - 점유이전금지 가처분 신청
   
   
6. 소유권이전등기 (법무사 필요)
   - 소유권이전등기 촉탁신청서와 서류 제출
   
   
7. 배당기일지정후 명도확인서 발급
   - 점유자가 이사 완료후 명도확인서 발급
   - 빈집이라면 관리사무소 직원과 증인 대동하여 동영상 찰영
   - 소유자와 빈집 확인을 녹취후 가능
   - 대면이 가능하면 개문확인서명을 받아 놓으면 가능
   - 임차인은 배당기일까지 점유권리가 있음
   
   
8. 인테리어 
   
   

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다행히 본 물건은 HUG 대항력 포기 물건이라 명도는 어렵진 않을것으로 예상되나 언제나 변수는 있기에

긴장하고 있어야 겠습니다. 

우선은 인테리어후 사무실로 사용 예정이며, 매매 또는 월세도 상담을 받아볼 예정입니다.

 

부동산 강의와 책은 작년에 들어서 배운 내용이 가물가물 하지만, 잘 처리 해봐야겠습니다. 

 

 

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